一棟寫字樓會為碳中和支出多少成本？

隨著中國2030年前碳達峰目標的日益迫近，控制碳排放、探索碳減排成為全行業(yè)的共同轉(zhuǎn)型方向，商業(yè)地產(chǎn)市場的寫字樓也開始應對碳配額虧缺及碳資產(chǎn)交易的挑戰(zhàn)。

(資料圖片僅供參考)

仲量聯(lián)行報告顯示，部分樓宇單項目最高需要額外支出約50萬至70萬元。一位超甲級寫字樓運營負責人稱，最近幾年都有購買綠電、碳中和配額的相應開支，并且逐年遞增。

根據(jù)北京市綠色交易所數(shù)據(jù)，2022年碳排放額最高成交價一度達149元/噸，2023年交易單價仍在持續(xù)走高。

36氪在《2022年度北京市重點碳排放單位名單》中發(fā)現(xiàn)，909家重點碳排放單位里涉及物業(yè)管理、物業(yè)服務的公司超過120個，其中大部分公司管理物業(yè)為寫字樓、酒店、商業(yè)綜合體等。

實際操作過程中，樓宇業(yè)主、承租企業(yè)、物管公司，誰在為寫字樓的碳配額缺口埋單？

01 寫字樓的碳配額缺口有多大？

截至2023年，中國已有15個省市陸續(xù)發(fā)布了地方雙碳行動方案，北京、上海、廣東等地均明確提出到2025年單位生產(chǎn)總值能源消耗比2020年下降14%的目標。

在實施細則上，北京市規(guī)定碳排放量為5000噸（含）以上的，為重點碳排放企業(yè)，需開展碳排放核查和配額清繳等履約工作。

36氪在《2022年度北京市重點碳排放單位名單》中發(fā)現(xiàn)，909家重點碳排放單位里涉及物業(yè)管理、物業(yè)服務的公司超過120個，其中大部分公司管理物業(yè)為寫字樓、酒店、商業(yè)綜合體等。如北京燕廈物業(yè)管理有限公司、金融街物業(yè)股份有限公司、北京搜厚物業(yè)管理有限公司等。

仲量聯(lián)行中國區(qū)辦公樓市場研究負責人米陽表示，根據(jù)近年來的實操經(jīng)驗，單棟樓宇年均碳排放量一般情況下在3000萬-1.5萬噸區(qū)間，受到體量、供熱機制、出租率、租戶行業(yè)、工程改造等多方面影響。在此基礎上，部分樓宇所獲得的碳配額虧缺或可達到20%左右，具體情況各不相同，實際碳足跡管理和追蹤復雜度很高。

一位超甲級寫字樓運營負責人對36氪表示，樓宇運營全在細節(jié)之處，碳足跡的管理和追蹤也是一樣。樓齡較長的項目，空調(diào)機組的功能衰減、新風機組沒有及時清理濾網(wǎng)，必然會產(chǎn)生更多能耗。

「一些項目在建造之時就有先進的節(jié)能減排設備，像冰儲冷系統(tǒng)能利用電網(wǎng)的峰谷電價差，在電價低時開機制冰，電價高時關機融冰，可以大幅度降低空調(diào)運行費用，但運營方并沒有投入使用?！股鲜鰳I(yè)內(nèi)人士稱，這些現(xiàn)象多是受制于設備維護運營和相關人力成本。

北京碳交易市場價格歷史走勢

根據(jù)北京市綠色交易所2022年碳排放配額有償競價的基準底價（117.54元/噸）來估算，部分樓宇單項目最高約額外支出50萬至70萬元，以購買碳配額完成清繳履約。實際上，2022年碳排放額最高成交價一度達149元/噸，2023年交易單價仍在持續(xù)走高。

02 誰在承擔減碳成本？

樓宇業(yè)主、承租企業(yè)、物管公司，在寫字樓碳排放中扮演了三個不同角色。

盡管承租企業(yè)在租區(qū)內(nèi)的排放是辦公樓宇中最主要的碳排放來源，但業(yè)主方和物管公司承擔了更多的減碳成本。這是由于樓宇的碳減排遵循了“誰排放誰負責”的減排邏輯，即“誰耗能排放、誰核算報告、誰承擔成本”。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，中等—較冷氣候下，基礎建筑和辦公租區(qū)的碳排放占比為45%和55%；中等—較暖氣候下，基礎建筑和辦公租區(qū)的碳排放占比分別為25%和75%

對于寫字樓來說，能源消耗主要以電力、燃氣、油為主，這也是監(jiān)管及第三方能追蹤到的完整碳足跡。米陽稱，目前監(jiān)管原則是實質(zhì)繳納電費的單位主體承擔相應的清繳責任，大部分樓宇是業(yè)主或者物業(yè)管理公司代繳電費。

北京上格云智能技術(shù)有限公司專注于建筑智慧化運維管理，總裁吳若颯指出，降本增效、節(jié)能減排是樓宇業(yè)主及運營方的核心需求。

「目前樓宇運營端的節(jié)能減排，可以用數(shù)字化運營體系，在數(shù)十個項目中一個個‘扣’出來，比如精細化調(diào)節(jié)不同辦公空間的空調(diào)設備、燈光照明，增強設備性能以降低能效。」吳若颯稱除了光伏儲能、柔性控制、智能化系統(tǒng)等硬件設備以外，也需要調(diào)動租戶積極性一起參與，否則很難達到最終目標。

租戶方也面臨著降低碳排放、達成ESG目標的需求。建筑設計公司Gensler科技公司領域負責人表示，科技公司一般每隔幾年就會棄用或翻新辦公空間，由此產(chǎn)生的隱含碳足跡不可估量。投資者越來越重視環(huán)境、社會和治理（ESG）目標，在這種情況下，科技公司應巧妙利用可拆卸重組、可重復利用的辦公場所產(chǎn)品。

更為常見而復雜的情況是，一家重點排放單位名下有多棟樓宇，或者一棟樓宇里面有多個重點排放單位，這就需要運營者理清楚每個樓宇、每家企業(yè)的碳排放情況。

一些樓宇因歷史空置率問題影響碳配額的獲取及履約，如北京某甲級辦公樓在2016—2018年租賃進度較慢，空置率約在30%—50%水平，因此平均排放量既定值相對較低。隨著樓宇入駐率超過80%，實際能耗及碳排放量也隨之提高，基于歷史總量法計算發(fā)放的碳排放配額遠低于當前年度碳排放水平，面臨著或購買碳配額，或節(jié)能減排降低碳排放量。

目前，國外已有案例是業(yè)主將碳稅和其他碳相關費用通過運營成本轉(zhuǎn)嫁到租戶端。一些做出碳中和承諾的企業(yè)也會提前介入樓宇減排策略制定中，以滿足自身節(jié)能環(huán)保目標，并降低未來潛在需額外支付的減排成本。

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